Kapcsolat

                         ▼

       FM - design Építésziroda

    2220 Vecsés, Damjanich u. 48.

             +36 (20) 984 2112

             +36 (20) 494 3096

        fmdesign1995@gmail.com

        adószám: 13815402-2-13

                     GPS: 

               É: 47°24'25.20'

               K: 19°14'36.86'

                    Térkép

                        ▲    

Facebook


Aktuális munkáink vázlatait,
látványterveket, fotókat töltünk fel,
vagy a nagyvilág modern
építészeti világába utazunk.
Ha van kedved
csatlakozz te is és hozzánk.

Google+

YouTube

Megosztás

Szavazás

Melyik stílus áll hozzád közel?

Szavazok

► Épülettervezés menete

>>  Az épülettervezés menete VÁZLATOSAN

>>  Bejelentés és építési engedély nélkül végezhető tevékenységek

>>  A kivitelezésben való részvétel és tervfázisai


 

Az   épülettervezés menete

   RÉSZLETESEN

1.  Az első lépés:

Az építtető részéről egy jól átgondolt tervezési program összeállítása. Ez gyakorlatilag a funkció meghatározását, létesítendő helyiségek számát, kb. méreteit, (lakók számát, lakóépületnél) elképzeléseket tartalmazza.

Az építész már itt bekapcsolódik a tervezésbe, az első találkozás alkalmával segít a jól átgondolt pontos program összeállításban. Fontos számunkra egy jó kapcsolat kialakítása, célunk minél jobban megismerni az építtetőt az elképzeléseit, egy számára élhető épület megtervezéséhez. Ilyenkor közösen gondolkozunk, összhangba hozzuk az elképzeléseket a megvalósíthatósággal, ez egy hosszabb beszélgetés keretében történik. Fontos, hogy az építtető elmondja, hogy milyen anyagi lehetőségek állnak rendelkezésre, ez azért fontos, hogy az építész ne tervezzen olyan épületet, ne használjon olyan anyagokat a tervezés során, amit az építtető nem tud majd megvalósítani. Mindenre kiterjedően rögzítjük az elképzeléseket. Ha van helyszínrajzunk az adottságokról, akkor azt célszerű elhozni a megbeszélésre. (ez a megbeszélés az irodában történik)

Vannak akik „kockás papíron” hozzák elképzeléseiket, van, aki valamilyen tervező programmal készített vázlattal érkezik, esetleg újságot, fotókat hoz stílus elképzelésekről, épületekről. Természetesen ezek jó kiindulópontok lehetnek az elképzelésekről, mindenképpen jó ha vannak, de ezek mellé figyelembe kell venni az önkormányzati előírásokat, helyi szabályzatokat, telek tájolását, beépítési távolságokat, stb. van olyan eset amikor ezek az elképzelések nem felelnek meg az előírásoknak. Az építész feladata, hogy az adott ingatlanra az elképzeléseket ötvözze, megvalósítsa, megtalálja az optimális megoldást.

A HELYSZÍNI SZEMLE és az előírások megismerése. Ha van már építési telek, akkor arra a telekre készül a tervezési program is. Egyeztetünk a helyi hatóságokkal az előírásokról, helyi szabályzatról. Kimegyünk a helyszínre, fotókat készítünk, megismerjük a telek adottságait, a környezetet, a növényzetet.

Az első találkozás alkalommával (amit egybe lehet kötni a helyszíni szemlével) a megismert adatok, és igények, és az övezeti besorolás lehetőségeinek megismerése után történik az árajánlat adása. Elfogadása esetén a megállapodás. Természetesen ez még nem jár anyagi ráfordítással, irodánkban az elvégzett munka után szokás fizetni, az írásban elfogadott vázlattervek után.

Itt kell egy kis kitérőt kell tenni a magyarázatba, (ez nem mindenkire vonatkozik) a különböző eseteket figyelembe véve:

Telekvásárlás:

Ha nincs még építési telek, de már sikerült kinézni egyet, ami megfelelőnek tűnik, szívesen segítünk szaktanácsadással, hogy ez megfelelő-e az Önök által elképzelt épület adottságainak, érdemes-e megvásárolniuk. (tájolás, építménymagasság, helyi szabályzatok, stb. passzívháznál különösen fontos a tájolás. >> részletek itt.)


Épület vásárlása előtt

szakvéleményezzük az ingatlant, lakást annak megfelelőségéről, esetleg átalakíthatóságáról, bővíthetőségéről.>>  Részletek itt.


Épület/lakás átalakításnál:

bővül a család, továbbépítenének, vagy csak a régi elrendezés már nem praktikus. Ha nem üres telekre történik a tervezés, ott felmerül a meglévő épület, vagy lakás további sorsának a kérdése ezért az első találkozás történhet a helyszínen is, akkor itt egyeztetjük a tervezési programot. Amennyibe bontásra kerül, az olyan mintha üres telekkel kezdenénk. Ha részben megmarad, bővül, hozzáépül stb., akkor történik az épület szemrevételezése, szakvéleményezése. Mihez lehet kezdeni vele a későbbiekben? Mire használható, gazdaságos-e? Egyáltalán bővítésre továbbépítésre alkalmas-e? És ha igen milyen formában? stb. Ezekre a kérdésekre csak az épület átvizsgálása adhat választ. Ez az épület szakvéleményezése. Ennek van egy minimális költsége, de ez jóváírásra kerül az építési engedélyezési terv árából, ha megbízást kapunk az építési engedélyezési terv elkészítésére, tehát nem jelentkezik többlet költségként!   lásd >> szakvélemény


Ha az épületet/lakást meglévő terv hiányában fel kell mérni a

továbbtervezéshez, bővítéshez, átalakításhoz, mert elveszett a tervrajza, vagy időközben módosításokat végezetek rajta, akkor ezt az állapotot rögzíteni kell egy felmérési dokumentációban. Vagyis fel kell mérnünk az épületet. Ezt az adottságot kiinduló alapként használjuk a tervezés folyamán. A mostani meglévő állapotot fel kell tüntetni az építési engedélyezési tervben is.  Csak  felmérési terv önmagában is rendelhető, ha elvesztek az eredeti tervei, vagy az objektum jelentős változásokon esett át, és ezek nem lettek dokumentálva.  A Megrendelőnek egy előzetes megbeszélés alapján, vagy a felmérés helyszínén tudunk árajánlatot adni az épület felmérésére, aminek mértéke a felmérendő épülettől függ, ha nem jön létre megállapodás, természetesen anyagi vonzata sincs a kiszállásnak a felméréssel kapcsolatban.

 

2.  Indul a tervezés:

Ismerjük az előírásokat, igényeket, a részletes tervezési programot. Most rajtunk a sor, skiccet, ún. elvi vázlatot készítünk a megbeszélés alapján elképzelt épületről, ezek általában alaprajzi elrendezéseket, térkapcsolatokat tartalmaznak, méretekkel.  Az itt látható rajz egy kézzel készített vázlatot ábrázol, e mellett, az alaprajzot számítógépes program segítségével alapvonalas, axonometrikus felülnézeti rajzon is megmutatjuk, hogy jobban érzékelhetőek legyenek a térkapcsolatok. Ilyenkor még általában nem készül homlokzati terv, de ez nem azt jelenti, hogy nem gondolkozunk tömegben már a kezdetektől, de addig amíg az alaprajzban nem tisztázódtak a végleges kapcsolatok, nem szeretnénk egy újabb bizonytalan pontot vinni a döntésbe. Ezeket az elvi vázlatokat leegyeztetjük a Megrendelővel, itt kiderül, ha valami nem egyezik, vagy mégis mást szeretnének, átbeszéljük a tervet és további javaslatokat is teszünk a megoldására. Mindenképpen alaposan át kell gondolniuk az épületet. Ha nem tudnak dönteni, aludjanak rá egyet. Mivel még csak papíron létezik, sokkal könnyebb módosítni, mint egy elkészült épületen falakat áttörni, vagy ami még rosszabb akár egy életen át abban lakni.

Az új épület tervezését az elvi vázlattervek elfogadásáig ingyen végezzük.

Ha kialakult az alaprajz, tetszik a végleges elrendezés, a Megrendelő azt elfogadta, a teljesítésigazolás aláírása után, itt esedékes az első részletfizetés. Vázlatterveket csak aláírt teljesítésigazolás, és az első részletfizetés után áll módunkban odaadni, elektronikus és (vagy) nyomtatott formában.

Ezt az elfogadott vázlattervet fel lehet ruházni a tervezés folyamán bármilyen stílussal, homlokzattal, amit a Megrendelő elképzelt. A vázlattervet továbbgondoljuk, a terv megbeszélései lehetnek személyes találkozások, de az egyeztetések történhetnek levelezés útján is.

Passzívház, vagy energiatakarékos épület esetében:

már az engedélyezési terv készítésekor csomóponti részletességgel végig kell gondolni az épület kialakítását. A belső terek megtervezésénél a nyílászárók méretezése, elhelyezése, illetve azok pontos osztásának, esztétikai megjelenésének, magasságának stb. végiggondolása. Ez energetikai szempontból nagyon fontos. Az építtetőnek már most döntenie kell, milyen típusú nyílászárót szeretne. Még fokozottabb a szakági tervezők bevonása, a passzívház tervezésnél olyan megoldásokra való törekvés, ahol a hőhíd hatást csökkenthetjük. Az Építtetővel a terv fázisában ismertetjük milyen építőanyagok, illetve egyes szerkezeti megoldások milyen költségekkel járnak. Mérlegelni kell, hogy a tervezésnél az alacsony energiájú ház, vagy a szigorúan vett passzívház legyen a cél. Hogy mire kell figyelni, és milyen követelményrendszernek kell megfelelni, a passzívház vagy egy energiatudatos épület tervezésekor, avval az építésznek kell elsősorban tisztában lennie. Az építész tájékoztatja, elmagyarázza az Építtetőnek ezeket a követelményeket, aki az ismeretek birtokában, a tervezés különböző fázisaiban, felelősségteljes döntést tudjon hozni a tervezett épülettel kapcsolatban. Az energiatakarékos épület és passzívház követelményi szintek. 

Csarnok

tervezése esetében bevonjuk a szükséges szakági tervezőket, ha kell talajmechanikai szakvéleményt és egyéb tervezéshez szükséges adatot bekérünk, felkeressük a szükséges szakhatóságokat. A Megrendelővel egyeztetünk az álláspontokról. Tervet készítünk, a leegyeztetett tervek, csomópontok, kiválasztott színek alapján. Számítógépes grafikus tervet és térbeli látványtervet készítünk, hogy Ön pontosan megnézhesse, hogy is fog kinézni az elképzelt csarnoka.


3. Az elfogadott vázlatterv

kidolgozása: a tervezési szakasz következő lépése, tovább tervezzük az épületet, pontosítunk a méreteken, már látszik a födém és falazat, a nyílászárók, a tető hajlásszöge. Térben is láthatjuk. Egyeztetünk a színekkel, homlokzat kialakításával kapcsolatban is. Ide vonatkozó tájékoztatás:

Kültéri térbeli látványtervet minden tervünkhöz készítünk, ez benne foglaltatik a tervezői díjban. A látványterv kidolgozásának különböző szintjei vannak, a megrendelő dönti el, hogy milyen kidolgozottságú legyen a látványterv. Az egyszerű vonalastól a színes némi környezeti elemekkel kiegészítetten át egészen a fotórealisztikus kidolgozásig. Ezek természetesen eltérő mennyiségű befektetett munkával készíthetőek el. Bármelyik látványtervet el tudjuk készíteni, de a tervezési alapszolgáltatásba a színes, kültéri, egyszerű környezeti elemekkel ellátott, látványterv tartozik. Ezek a látványtervek alkalmasak arra, hogy a Megrendelőnk döntését segítse, látszanak az épület arányai, megjelenése, színe, több nézőpontból is. Látványtervekről részletes leírást >>  itt olvashat. 

A vázlattervet egyeztetünk az I. fokú építési hatósággal is, amennyiben a funkció megkívánja a szükséges szakhatóságokkal is. A hatóságokkal és a Megrendelővel történt egyeztetések során kialakul az építési engedélyezési szintű tervdokumentáció, amelyet egyeztetünk a kéményseprő vállalattal is (kémény létesítése esetén).


4. A kész engedélyezési terv

(2013.01.01-töl kötelezően PDF/A formátumban) véglegesítésre kerül. A tervek átadása a Megrendelő részére adathordozón vagy CD-n, a megbeszéltek szerint. Itt esedékes a fennmaradó tervezési díj kiegyenlítése. Végszámlázás. A terv leadása/feltöltése az építés hatóságnak az ÉTDR rendszerbe. (segítséget tudunk nyújtani a feltöltésben is.) 

Míg várjuk a jogerős építési engedélyt, addig készülhetünk a kiviteli terv részleteinek megoldására.


Mennyi időt vesz igénybe : az engedélyezési terv ekészítése és milyen műszaki tartalma van az építési engedélyezési tervdokumentációnak >>

 


A KIVITELEZÉS

A kivitelezésben való részvétel:

Kivitelezés megkezdése előtti megbeszélés, kivitelezési, szerkezeti megoldások, tanácsadás keretében. A megbeszélésen történik a kívánt tervnek az ismertetése, a Megrendelő részére az árajánlat adás, elfogadása esetén, megállapodás, a megállapodás szerint az első tervezői részlet esedékessége.


Tervfázisok:

  • Kivitelezési tervdokumentáció Nem minden esetben kell kiviteli terveket készíteni és nem mindig azonos műszaki tartalommal. Vannak egyszerű lakóépületek,  családi házak, és vannak nagyobb, bonyolultabb épületek, bizonyos esetekben (ezek a jogszabályokban pontosan meghatározottak) építési kiviteli terv készítése kötelező, amelyet az Építés Felügyelet a kivitelezés során aprólékosan ellenőriz is. Az engedélyezési tervek ismeretében javaslatot teszünk a kiviteli tervek tartalmára vonatkozóan, miszerint elegendőnek látjuk-e a jogszabályban foglalt dokumentációt, vagy szükségét érezzük további tervek készítésének is. Lehetnek az épületnek olyan bonyolult részei, aminek korrekt megvalósításához szükséges további tervek készítése. Ezek ismeretében a Megrendelő hozza meg a végleges döntést a tervek tartalmával kapcsolatban. Hogy mikor kell és miért is célszerű kiviteli terveket készíttetni arról >> itt olvashat.
  • Költségvetés készítése >> itt tájékozódhat.
  • A tervek leszámlázása. A kiviteli tervek átadása a megrendelőnek a szerződésben egyeztetett módon, elektronikus formátumban.

 

Kivitelezésben történő részvétel

  • Megbeszélés szerint lehet.

- Műszaki ellenőrzés

- Tervezői művezetés

- Generál kivitelezés, tervezői művezetéssel

- építési napló megnyitása/aktiválása

  • A Megrendelővel minden részletre kiterjedően egyeztetünk a kivitelezési közreműködésben való részvétel feltételeiről. Árajánlatot adunk.
  • Elfogadása után, megállapodunk.
  • Részvétel a kivitelezésben a megállapodás szerint.
  • A kivitelezés befejezésével (vagy a megállapodás szerint) az átadás-átvétel lebonyolítása. A munka leszámlázása.

 

A kivitelezés befejezésének tervfázisai:

  • Megvalósulási terv (abban az esetben kell ezt a tervet készíteni, ha kivitelezés közben módosult az épület az engedélyezési terhez képest)
  • Fennmaradási terv.   Az engedély nélküli  épületre, épületrészre  A használatbavételi engedély iránti kérelemmel együtt benyújtható fennmaradási engedély iránti kérelem is. 

 

  • Használatbavételi engedélyezés:  (ha szükséges megvalósulási, vagy fennmaradási terv)  az építtetőnek az építmény elkészülte után - a használatbavétel előtt - használatbavételi engedélyt kell kérnie. A kérelmet az ÉTDR által biztosított elektronikus vagy papíralapú formanyomtatványon lehet benyújtani.

Mellékelnie kell a kérelemhez, a tartalmától függően:  
- papír alapon vezetett építési napló esetében
- az építési napló összesítő lapját,
- kitöltött statisztikai lapot,
- a szakhatóság megkereséséhez szükséges dokumentációt,
- az eljárási illeték, igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását,
- új épület vagy meglévő épület – az ingatlan‐nyilvántartásban változást eredményező – bővítése esetén a földhivatal által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajzot. Amennyiben ez nem kerül becsatolásra, akkor az eljáró hatóság döntésében határidő megjelölésével benyújtásra kötelezi a kérelmezőt.

- az érintett szakhatóság előzetes állásfoglalását – amennyiben az nem az ÉTDR igénybevételével került beszerzésre – és a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti‐műszaki dokumentációt,
- nyilatkozatokat annak igazolására, hogy nincs ellenérdekű ügyfél az eljárásban

- a kivitelezés felelős műszaki vezetőjének nyilatkozatát az elvégzett munka szakszerűségéről, szabályosságáról,

- az épület energetikai tanúsítványát is el kell készíttetni. Az épület energetikai tanúsítványa „C” vagy annál jobb minősítést kell, hogy elérjen.

              Szakhatóság bevonása:

- Az érintett szakhatóság előzetes állásfoglalását – amennyiben az nem az ÉTDR igénybevételével került beszerzésre – és a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti‐műszaki dokumentációt,
- Szakhatóságot kell bevonni a használatbavételi engedélyezési eljárásba, ha az építési engedélyhez a szakhatóság kikötéssel vagy feltételekkel járult hozzá, vagy ha az építési tevékenység folyamán az engedélyezett tervektől eltértek és az eltérés a szakhatóság állásfoglalásának tartalmát érinti.
- Az ügyfél előzetes szakhatósági állásfoglalást kérhet a használatbavételi engedély kérelme benyújtása előtt a szakhatóságtól. Ezt kérheti elektronikusan az ÉTDR rendszerben a saját tárhelye használatával, vagy hagyományos módon, papír alapon közvetlenül a szakhatóságtól. A beszerzett előzetes szakhatósági állásfoglalást minden esetben elektronikus formában csatolni szükséges a használatbavételi engedély kérelem benyújtásakor, annak érdekében, hogy az építésügyi hatóság azt figyelembe vehesse.
- Ha előzetes szakhatósági állásfoglalást a kérelmező nem nyújt be, a szakhatósági állásfoglalás beszerzése érdekében az építésügyi hatóság elektronikus úton keresi meg a szakhatóságot: hiánytalan kérelem és mellékletek esetén az eljárás megindulását követően haladéktalanul, de legkésőbb öt napon belül,  hiányzó szakhatósági dokumentáció esetén a hiánypótlást követően haladéktalanul, de legkésőbb három napon belül


Helyszíni szemle az építés hatóság részéről, aki arról  feljegyzést vagy jegyzőkönyvet és a helyszínről dátummal ellátott fényképfelvételt készít, továbbá meggyőződik arról, hogy:

- az építési tevékenységet az építési engedélynek, és az ahhoz tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti‐műszaki dokumentációnak megfelelően végezték el,
ha tapasztalt eltérést, akkor az építésügyi hatósági engedélyhez kötött‐e, illetve műemlék esetén örökségvédelmi engedélyhez kötött‐e,
- az építmény az építési engedélyben megjelölt rendeltetésének megfelelő és biztonságos használatra alkalmas állapotban van‐e,
- az elkészült építmény a vonatkozó jogszabályoknak, előírt követelményeknek megfelel‐e,
- az építési engedélyben előírt szükséges járulékos építmények megvalósultak‐e, a felvonulási épület elbontásra került‐e, a környezetrendezést elvégezték‐e


Az engedély feltételei és azok teljesítése:

- A változási vázrajz feltöltésének hiánya a használatbavételi engedélyezési eljárás lefolytatását és a használatbavételi engedély kiadását nem akadályozza, azonban az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély rendelkező részében határidő megjelölésével kötelezi az építtetőt a változási vázrajz elektronikus feltöltésére.
- Ha a használatbavétel engedélyezésekor az építésügyi hatóság a rendeltetésszerű és biztonságos építményhasználatot nem gátló hiányosságokat tapasztal, a használatbavételi engedélyt megadja és ezzel egyidejűleg megfelelő teljesítési határidő megjelölésével és a szankciók alkalmazására való figyelmeztetéssel kötelezi az építtetőt a még fennálló hibák, hiányosságok megszüntetésére, vagy a kulturális örökség védelme érdekében szükséges munkálatok elvégzésére.
- A döntés tájékoztatást tartalmaz arra vonatkozóan, hogy az építtető, a használatbavételi engedély kézhezvételét követő harminc napon belül (de legkésőbb a kikötések teljesítésekor) – jogszabályban meghatározott minőségű és mennyiségű hulladék keletkezése esetén – köteles elkészíteni a keletkezett hulladékról az előírt építési hulladék nyilvántartó lapot, illetve a bontási tevékenység során ténylegesen keletkezett hulladékról az előírt bontási hulladék nyilvántartó lapot, melyet a környezetvédelmi hatósághoz kell benyújtania.

 

Hívjon, vagy írjon bátran. Kérdésére szívesen válaszolok.  06 - 20 / 984 - 21 - 12

kapcsolat »

Érdekelné Önt, hogy mennyibe is kerülne a családi házának, vagy egyéb épületének a terve?

Kérjen ingyenes árajánlatot »

 

                                                       vissza a lap tetejére  |  főoldal