Meglévő Családi Ház átalakításának, bővítésének tervezési folyamata

 0.   lépés... Előzetes tájékozódás 

Mielőtt még bármibe is belekezdene, esetleg házat venne és árajánlatot kérne az elképzelésére, érdemes előre tájékozódni a meglévő lehetőségekről. Ez arra jó, hogy megtudja, az elképzelése egyáltalán megvalósítható-e. Keresse fel a helyi építési hatóságot, ahol egy helyrajzi szám megadásával díjmentesen, hivatalos tájékoztatást kérhet a telek paramétereiről, annak beépítési lehetőségeiről. A helyi építési szabályzat és egyéb, az ingatlanra vonatkozó megkötésekről. Itt kiderül, ha az Ön elképzelései a tervezett épülettel kapcsolatban megállják-e a helyüket, vagy sem. Pl. Megvalósítható-e magastetős helyett lapostetős épület, ha azt szeretne? Vagy belefér-e az elképzelt nagyságú épület is a beépítésbe? Netán bővíteni lehet-e még a meglévő épületet, és ha igen, azt milyen irányba, stb. Ezekre a kérdésekre megadják a választ. A szabályok településenként, övezetenként, telkenként változnak. Nagyon fontos ezek megismerése Önnek is, és az egyéb betartandó aktuális jogszabályok, amik az adott ingatlanra vonatkoznak. Telek vagy házvásárlás előtt különösen az, hiszen anyagilag sok múlhat rajta. Lehet, hogy ezekre nem is gondolt, fel sem merült Önben. Mindenki azt mond amit akar, de ha Ön a hivatalos forrásból kapott információ alapján tisztában van vele, hogy mit lehet és mit nem az ingatlannal, akkor tud ténylegesen jó döntéseket hozni. Ezért érdemes mindenképpen utánajárni, előre informálódni ezekről a lehetőségekről a hatóságnál. 

Mindig az illetékes hatóság szakmai álláspontja a mérvadó, azt szerezze be – lehetőleg írásban!

 1.   Árajánlatadás, Konzultáció... Első személyes találkozás

Ha felkeltettem az érdeklődését bemutatkozásommal, referenciáimmal és árajánlatot kért tőlem, az első találkozás alkalmával az irodánkban megismerhet és szakmai tudásomról személyesen is meggyőződhet. Ennek a beszélgetésnek a célja egymás megismerése egy kötetlen, hosszabb-rövidebb beszélgetés keretein belül. Itt bemutatjuk a referenciáinkat és ismertetjük a teljes tervezési folyamatot. Megismerjük a tervezendő épület főbb részeit és az előzetes elképzeléseket a házzal kapcsolatban. Ezek alapján ismertetjük a nagyságrendi díjszabást. A találkozás természetesen nem jár anyagi ráfordítással. Ez a konzultáció és árajánlatadás díjmentes!   

→ Egy bővítés, vagy átalakítás - még akkor is ha az nem sok négyzetmétert jelent - több munkával és előkészülettel jár, mint egy új épület tervezése. Az épületek, az igények és a lehetőségek nagyon különbözőek. A konzultáción, árajánlatadásnál, megismerjük az Önnél fennálló állapotokat és a szerint haladunk majd a tervezésben. Az árajánlat elfogadása után, kezdetét veszi a többlépcsős tervezési folyamat. 

 2.   A konkrét megbízás...  I. szakasz : Tervezés

Meglévő állapot

 Szaktanácsadás / Szakvélemény  (ez nem minden esetben szükséges) 

Meglévő családi házát bővítené, továbbépítené? Netán az elrendezést nem tartja ideálisnak, ezért átalakítaná? Itt felmerül a ház további sorsának kérdése. Vajon lehet-e bővíteni, átalakítani? Mit lehet vele kezdeni a későbbiekben? Mire használható? Gazdaságos-e a felújítás? Továbbépítésre alkalmas-e? És ha igen, milyen formában? Vagy le kéne bontani és újat építeni? 

A fent leírt kérdésekre csak az épület átvizsgálása adhat választ. Megismerve az Ön igényeit, -egy szaktanácsadás keretein belül- a házat, egy roncsolásmentes, szemrevételezéses vizsgálattal megtekintjük. Ami után véleményt alkotok a meglévő állapotról és minden lehetőséget számba véve, Önnel közösen megbeszéljük a továbbhaladás irányát. Ha szükséges, további feltárásokat is kérek a szerkezetek állapotának megállapításához, amit egy későbbi időpontban tekintünk meg. Az elhangzottak függvényében Ön dönt, hogy milyen irányban haladjon tovább a munka. (A szaktanácsadás díjának kiegyenlítése a helyszínen a tanácsadáskor történik. Ha az épületet áttervezzük majd, a tanácsadói díj jóváírásra kerül az épület átalakításának tervezői díjából.)

  Épületfelmérés  

Átalakítás-bővítés esetén, de van, hogy bontáskor is, fel kell mérni az épületet és rögzíteni kell a meglévő állapotokat. Erről egy tervdokumentációt állítunk össze. A felmérési dokumentáció külön egységet alkot, de része lesz majd a beadandó új terveknek. (A felmérési terv ára tájékoztató jelleggel a tervezési díj menüpontunkban olvasható. Pontos árat az árajánlatadáskor tudunk mondani. A felmérési terv árát, a helyszínen, felméréskor kell kiegyenlíteni.)   

  Geodéziai felmérés 

Abban az esetben szükséges készíttetni, ha az épületbővítés nem a meglévő falakon belül történik, hanem a telek felé terjeszkedik. Érdemes a tervezés helyszínéhez közeli geodéta kollégát keresni, aki a megadott paraméterek alapján azt elkészíti. (Természetesen, ha igényli, mi is tudunk majd kollégát ajánlani.) 

Az új ház tervezése

      #1. Egyeztetés 

 Amikor az elképzeléseket rögzítjük, - de még csak "Álmodozunk" 

A felmérési tervek elkészültek. Ez lesz a kiinduló alapja az új tervezésnek. A felméréskor már elhangzott sok minden, de most alaposan és mindenre kiterjedően átbeszéljük az elképzeléseket. Ez az egyeztetés kb. 2-4 órát szokott igénybe venni, de mint minden konzultáció, ez sem időkorlátos, annyit szánunk rá amennyit szükséges. Először a tervezői szerződés tervezetet egyeztetjük, aláírjuk. Ha még nem készült el áttérünk a tervezési programra és közösen összeállítjuk.

Mit hozzon a megbeszélésre: Már szinte minden igényt megismertünk amit Ön szeretne, de nyugodtan hozhat bármilyen „kockás papíron” alkotott elképzelést. Esetleg újságot, fotókat stílus elképzelésekről, kedvenc épületekről. Ezek nagyon jó kiindulópontok lehetnek. Konkrétan az Ön részéről annyit kérünk, hogy jól átgondolt elképzelései legyenek. Mi az Ön kérése a házzal kapcsolatban, anyagok, színek. Lehetséges megoldások terén mi az, ami teszik, milyen stílusú házban érezné jól magát. A alaprajz terén a funkciók meghatározását a létesítendő helyiségek számát kb. méreteit és az elképzeléseket ossza meg velünk. Az apró részletek is nagyon fontosak, hogy Ön hogyan is szeretne majd élni abban a házban. E-mellett elmondja, hogy milyen anyagi lehetőségek állnak majd rendelkezésére a megvalósításhoz, mert nem csak álmodozni kell, hanem majd fel is kell azt építeni. A megbeszélésen közösen gondolkozunk, ténylegesen összhangba hozzuk az elképzeléseket a megvalósíthatósággal. Ez gyakorlatilag maga a tervezési program, amit ezen a beszélgetésen kérdésekkel, javaslatokkal segítünk személyre szabni, hogy az jól átgondolt és pontos legyen. Fontos számunkra, hogy egy jó kapcsolatot alakítsunk ki. Célunk minél jobban megismerni az elképzeléseit, ezáltal egy Önnek megfelelő, élhető épületet tudunk majd tervezni. Tapasztalatainkat mi is megosztjuk és javaslatokat teszünk a legoptimálisabb megoldásokra. Mindent rögzítünk.  

Az Ön elképzelései az irányt mutatók, de ezek mellé figyelembe kell venni az előírásokat, helyi szabályzatokat, telek tájolását, beépítési mutatókat, védő távolságokat stb. Párszor sajnos előfordult, hogy Ügyfeleink konkrét elképzelése a beépíthetőségről nem volt megvalósítható, mert azt az előírások abban a formában nem tették lehetővé. Többször nekifutottunk és tudtunk olyan megoldásokat kínálni Ügyfeleinknek, ami azután elnyerte a tetszésüket. A mi feladatunk, hogy az ingatlanra az Ön elképzelését ötvözve az előírásokkal, hozzátéve a mi szakmai tapasztalatainkat és kreatív tudásunkat, megtaláljuk a legoptimálisabb megoldást. 

Ha a ház Passzívház lesz: Felújítani, átalakítani, hozzáépíteni passzív minőségben is lehet! Minden épületet nagyon át kell gondolni, de egy passzívházat különösen. Már most el kell dönteni, hogy az épület passzívház lesz-e, lehet-e? Mert abban az irányban kell majd továbbhaladnunk. Önnek mérlegelnie kell, hogy a tervezésnél az alacsony energiájú ház, vagy a szigorúan vett passzívház, a német minőség legyen a cél. Hogy mire kell figyelni, és milyen követelményrendszernek kell megfelelni a passzívháznak tervezésekor, avval nekünk kell elsősorban tisztában lenni. Mi tájékoztatjuk, elmagyarázzuk ezeket a követelményeket, és Ön az ismeretek birtokában, a tervezés különböző fázisaiban, felelősségteljes döntést tud majd hozni a tervezett épülettel kapcsolatban.

A találkozónk után:

Amit a legjobban szeretünk: Elkezdhetjük a kreatív alkotói munkát és tervezhetünk - Kezdjük is az Alaprajzzal 

Terveket, skiccet, ún. elvi vázlatokat készítünk. Ezek a különböző szintekről készített alaprajzi "vázlatok". Bár vázlat a neve, konkrétan centiméterre ki van találva az alaprajz. Amit Önnek a következő megbeszélésen megmutatunk majd, az nem az első variáció lesz, hanem a sokadik. Mire elkészül, már minden benne van ami igényként felmerült, hozzátéve a mi kreatív tudásunkat is, amitől majd a használat során jó térkapcsolatokkal rendelkező, jól használható otthonná válik. Leolvashatók róla a konkrét méretek, látszanak a térkapcsolatok. A helyiségeket egy általunk javasolt bútorozással be is rendezzük. Ilyenkor még általában nem készül látványterv vagy homlokzati terv az épületről, de ez nem azt jelenti, hogy mi nem gondolkozunk tömegben már a kezdetektől. Minden mindennel összefügg, de addig, amíg az alaprajzban nem tisztázódtak a kapcsolatok, nem alakult ki a végleges megoldás (vagyis Ön el nem fogadta) addig nem lépünk át egy újabb szintre.

      #2. Egyeztetés  

 Bemutatjuk - az Alaprajzot 

Elkészültünk az alaprajzzal amit most bemutatunk Önnek, ismertetjük, alaposan átbeszélünk. Legtöbb esetben ez elsőre már elfogadásra kerül, de mindenképp azt szoktuk javasolni, ha jó is a megoldás, aludjanak rá egyet és úgy jelezzenek vissza a folytatáshoz. Ha tetszik a végleges elrendezés, a teljesítés igazolás aláírása után, itt esedékes az első részletfizetés. Vázlatterveket csak aláírt tervezői szerződés és az első részletfizetés után áll módunkban odaadni, elektronikus és (vagy) nyomtatott formában. Ha netán vannak az alaprajz módosítására irányuló kérések, azokat elvégzünk az Ön igénye szerint. Ha már tökéletes az alaprajzi elrendezés, amit Ön elfogott, akkor kezdünk neki a 3D látványtervek készítésének.  

Ha a ház Passzívház lesz: A terv készítésekor nekünk csomóponti részletességgel végig kell gondolni az épület kialakítását. A nyílászárók méretezése, elhelyezése, illetve azok pontos osztása, esztétikai megjelenése, magassága stb. az árnyékolás végiggondolása, ez energetikai szempontból nagyon fontos tényező. Önnel mindent egyeztetünk, pl. többek közt, már most el kell döntenie, milyen típusú nyílászáró lesz majd a kivitelezés során beépítve.

      #3. Egyeztetés 

 3D látványtervek, videó a saját megálmodott házáról - Amit minden Ügyfelünk a legjobban vár 

Az alaprajz elfogadása után továbbformáltuk az épületet. A homlokzati nyílászárók mérete, helye és elhelyezkedése is pontosult/kialakult. Kiegészítettük teraszokkal, apróbb részletekkel, és felruháztuk azzal a tömegformával/stílussal amit előzetesen megbeszéltünk. Részletesen kidolgoztuk a homlokzatot, azt egy homlokzati terven bemutatjuk.

Kidolgoztuk a 3D-t is, és nagyon várjuk mi is, hogy bemutathassuk Önnek. A tervezett épület térbeli bemutatása történik még ezen a megbeszélésen. 

Az épület külső körbejárása, minden irányból bemutatása, valósághű színes HD fotókon és videón keresztül. Most a virtuális térben is láthatja, szinte megérintheti, a saját álomházát. 

Itt, ugyan úgy mint az alaprajznál, ezt is el kell Önnek fogadnia ahhoz, hogy tovább folytatódjon  a tervezés. (Ha tetszik amit lát, és elfogadta, a teljesítés igazolás aláírása után, itt esedékes a második részletfizetés.)

A találkozónk után: 

Itt jutottunk el arra a pontra, amikor - A kreatív tervezést, most a mérnöki munkarészek kidolgozása veszi át 

Az elfogadott 3D után kezdjük kidolgozni az építész munkarészt. Ez a fázis már az épület műszaki megoldásairól szól. Ez terveket, konkrétan helyszínrajzot, alaprajzot,- ha több szintes akkor a különböző szintekről külön - lépcsőtervet ha van lépcső, kétirányú metszeteket, homlokzatokat jelent. Rétegrendeket, műszaki leírásokat és tűzvédelmi fejezetet írunk és még amit az aktuális jogszabályok előírnak.

      #4. Egyeztetés 

 Komplett az építész munkarész - Jöhet a köztes hatósági megkeresés 

Kidolgoztuk, véglegesítettük és elkészültünk az építész munkarésszel erre a találkozóra, azt ismertetjük Önnel (a teljesítés igazolás aláírása után, itt esedékes a harmadik részletfizetés) 

Köztes hatósági egyeztetések: Itt jutottunk el arra a pontra, hogy a beadandó dokumentációhoz az előzetes hatósági konzultációs anyag(ok)at összeállítsuk. Ha szükséges szakhatóságok bevonása, vagy ha a HÉSZ (Helyi Építési Szabályzat) előírja, -esetleg nem írja elő, de az Ön érdekében mindenképp szükséges lenne a beszerzése, ezt is átbeszéljük- Tervtanácsi állásfoglalás vagy Településképi véleményezés beszerzését, akkor összeállítjuk hozzá a szükséges tervdokumentációt és elindítjuk az eljárást. (díjazása a tervezési szerződésben rögzítetteknek megfelelően) 

A találkozó után várunk az eljárás(ok) végére. Amint megkaptuk, haladunk tovább.  

      #5. Egyeztetés 

 Generáltervezés | Kiviteli tervek, munkarészek (kötelező / javasolt) - Szakági Tervező kollégák bevonása 

Mivel, ezen a ponton még csak az építész tervek vannak készen, a komplett bejelentési/engedélyezési tervekhez további szakági kiviteli terveket / munkarészeket / leírásokat is készíttetni kell. Ezen a konzultáción azokat beszéljük át, és a további teendőket. A szakági tervezők bevonása, - ha még nem történt meg korábban a tervezésbe, akkor - itt esedékes. Gépészt, elektromos tervezőt, statikust mindenképp be kell vonni. A kiviteli tervek/munkarészek száma és bonyolultsága épület és jogszabályfüggő. 

Talajmechanika: Ekkor válik szükségessé a Talajvizsgálati jelentés (Talajmechanikai szakvélemény) készíttetése, a kialakult épület pontos koordinátorainak megadásával. A  statikai tervek elkészítéséhez elengedhetetlen egy talajmechanikai vizsgálat készíttetése, ez a vizsgálat valóban "alapjaként" szolgál a komplett statikai terveknek. Ezért irodánk kevés esettől eltekintve minden esetben szükségesnek látja ezt elkészíttetni. (díjának kiegyenlítése a tervezési szerződésben rögzítetteknek megfelelően). Ha irodánktól független külsős kollégát bízna meg, az is teljesen rendben van. A tervhez külsős anyagot is be tudunk fogadni adatszolgáltatásként. 

A feltöltéshez - Kötelezőn előírt Szakági Kiviteli Tervek 

A tartószerkezeti (statikai) tervek: ezt „helyileg” mi, vagyis irodánk készíti el.  Ide sorolható pl.: a födémtervek, alapozási terv, pillérek, koszorúk tervei, lépcsőterv, stb. statikai számítások, és tartószerkezeti műszaki leírás. (Az építész és tartószerkezeti kiviteli tervek díjának kiegyenlítése két egyenlő részletben történik. Az első részlet a kiviteli tervek megrendelésekor, vagyis most aktuális számla ellenében. A második részlet, ha elkészült a terv, akkor lesz esedékes.)

A gépész, villamos, egyéb szakági tervek készíttetése: Átbeszéljük a találkozón, hogy Önnek mi az ami szükséges. Egyes esetekben elég csak a rendszerleírás, (vagyis műszaki leírás(ok)), az egyes szakágakhoz, de sok esetben egyéb tervek is szükségesek lehetnek a beadáshoz, amiket el kell készíttetni. Bármi is szükséges, szakági tervező kollégákat kell bevonni, nekik elküldjük az építész terveket dwg. formátumban, velük, -ahogy velünk is- Ön egyeztet az elképzelésekről. Igény esetén dolgozhatunk generálban is együtt, az egyeztetést tarthatjuk az irodánkban minden szakággal egyszerre is, ha Ön úgy szeretné. Szakági kollégákat mi is tudunk ajánlani, de nem zárkózunk el attól sem, ha Ön más kollégákat szeretne bevonni, velük készíttetné a leírásokat/terveket. Természetesen nekik is biztosítjuk a dwg. formátumban az építész terveket ingyenesen. A kollégák kidolgozzák, elkészítik a szükséges terveket/leírásokat, majd megküldik Önnek és nekünk is a kész munkarészeket/terveket. (A szakági kollégák tervezési díjának kiegyenlítése közvetlen a kollégák és Ön között az előre megbeszéltek szerint történik.)

Ha a ház Passzívház: Ebben a fázisban itt kell bevonni a szakági tervezőket a munkába és itt nem kérdés, hogy -nem csak műszaki leírás-, hanem komplett kiviteli tervek készülnek minden egyes szakágról. Emellett el kell készíteni a PHPP számítást is az előzetes megfelelőségről. A német Passivhaus Institut intézetnek a komplett terveket meg kell küldeni és azt minősíttetni.(a PHPP és a minősítés díjazása a tervezői szerződésben rögzítetteknek megfelelően történik.)

A beadandón túl - Javasolt Kiviteli Tervek 

A terveket részletesen kidolgozom, jobban mint az előírt, mert az a célom, hogy a tervezett épület valóban magas minőségben valósuljon meg. A tervezések alkalmával sokat beszéltünk majd mindenről, -ezt tapasztalni fogja,- arról is, hogy mi a kötelező és mit javaslok én, milyen szerkezeti megoldások léteznek.

Építészet, tartószerkezet: A javasolt kiviteli tervek valóban nem kötelezően előírt tervek, csak javasolt építészeti és tartószerkezeti kiviteli tervek, amit ezen a megbeszélésen szintén átbeszélünk. Itt is mint minden ilyen esetben Ön dönt. Nekem nem célom a felesleges tervek gyártása, de ha szükségét érzem a kötelezőn túli további tervek készítésének, akkor azokra javaslat teszek. A tervezés alatt végig törekszem az olyan megoldások alkalmazására, ami a kiviteli költségeket is csökkentik, vagy nem emelik! Folyamatosan mérlegelek. Emellett lehetnek az épületnek olyan bonyolult részei, aminek a korrekt kivitelezéséhez / megvalósításához szükségesek lehetnek további kiviteli tervek készítése. Indokaimat, észrevételeimet megbeszéljük és Ön ezek ismeretében hozza meg döntését ebben a kérdéskörben is. 

További tervek: Belsőépítészet, Kertterv, egyéb tervek: Most célszerű belsőépítészt, kerttervező mérnököt bevonni a munkába. (ha Ön is igényelné, tudunk ajánlani színvonalas kollégát.)  

      #6. Egyeztetés  

 Tervátadás - Tervfeltöltés a központi elektronikus rendszerbe 

Elkészültünk az építész és tartószerkezeti kötelezően beadandó kiviteli tervekkel. Ha kértek javasolt terveket, akkor azokkal is. A kész terveket ismertjük és átadjuk Önnek valamilyen adathordozón, de elküldjük elektronikus formában is a megbeszéltek szerint. (itt esedékes számunkra a kiviteli tervek második részletének kiegyenlítése, végszámlázás.)  A szakági kollégáktól is megkaptuk az általuk elkészített kiviteli terveket.

A szakági munkarészekkel együtt lett teljesen kész és kompletten beadható a tervdokumentáció. 

Ezt már feltölthetjük az erre a célra szolgáló elektronikus felületre.

Majd várjuk a hatósági jóváhagyást/engedélyt a beadott tervdokumentációra. 

Ha az megvan, a kapott értesítés után az adminisztrációs folyamatokat mi még elvégezzük. 

Ekkor hivatalosan is a tervezői szerződés szerinti tervezési folyamatunk végére értünk.

A beadáskor érvényben lévő jogszabály írja elő, hogy mikor lehet a tényleges kivitelezést megkezdeni.  

 3.   Igény esetén...  II. szakasz : A kivitelezésben való részvétel

 Ha valóban azt a házat látná a valóságban is - Ami a terveken szerepel 

Ahol igényként merül fel, már a korábbi egyeztetéseken sok szó esett a kivitelezésben való részvétel lehetőségeiről, ezt most ismét átbeszéljük Önnel. Kivitelezés közben is számíthat rám. Tervezői támogatással és tanácsadással állok rendelkezésére. Igény esetén segítek a megfelelő kivitelező kiválasztásában. 

Épületeimre műszaki ellenőrzés vagy tervezői művezetést vállalok.  

Önnel minden részletre kiterjedően egyeztetünk a kivitelezési közreműködésben való részvétel feltételeiről és árajánlatot is adok. Elfogadása esetén megállapodunk. Ha elkezdődik a kivitelezés, abban részt veszek a megállapodásunknak megfelelően. A kivitelezés befejezésével (vagy a megállapodás szerint) az átadás-átvételt lebonyolítom. (A munkát végszámlázom.)

Ha a ház Passzívház lesz: Különösen fontos a kivitelezésben való részvétel, a folyamatos műszaki ellenőrzés. Ez egy befektetés, minőségbiztosítás a valóban minőségi ház megvalósításához. Fontos szerep jut a műszaki ellenőrnek a kivitelezés során. Figyelemmel kísérjük, hogy a helyszínen valóban a tervek gyakorlatba történő pontos átültetése megtörténik-e, avagy sem, ha csak részben, az már nem elfogadható! A kivitelezés folyamán, egy megfelelő fázisban van egy szigorú vizsgálat. Ez a Blower Door teszt. Ezen a teszten az elkészült épület vizsgázik, hogy valóban megfelelő légtömörségű lett-e a ház. Ha jó eredmény születik, csak akkor kap passzív minősítést! Mert hiába jó egy előre minősített terv, ha azt a kivitelezés során már nem úgy valósítják meg, nem lesz a házból Passzívház! 

Várjuk a megkeresést egy következő egyedi, minőségi ház tervezésre!:  Árajánlatot kérek

Nézze meg a tervezési folyamatunk eredményeit:  Családi házaink

Tudástár:  Folyamatosan bővülő hasznos építész információk - Tervezés előtt állóknak vagy érdeklődőknek